Bir inşaat veya başka bir eser sözleşmesinde işin sözleşmeye uygun biçimde tamamlanmaması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Uygulamadaki en önemli ayrımlardan biri eksik iş ile ayıplı iş arasındadır.

Bu ayrım yalnızca terminolojik değildir. Ayıp ihbarının gerekli olup olmadığı, hangi hakların kullanılabileceği ve uyuşmazlığın nasıl ispatlanacağı bakımından doğrudan önem taşır.

Eser sözleşmesi nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.470 uyarınca eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi ise bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlenir.

Bir binanın yapılması yanında tadilat, dekorasyon, makine üretimi, özel imalat ve çeşitli teknik işler de koşullarına göre eser sözleşmesi niteliğinde olabilir.

Bu nedenle eser sözleşmesi hükümleri yalnızca büyük inşaat projelerinde uygulanmaz.

Eksik iş nedir?

Eksik iş, yüklenicinin sözleşmeyle yapmayı üstlendiği bir işi hiç yapmamasıdır.

Örneğin sözleşmede kararlaştırılmış bir yalıtımın hiç uygulanmaması, belirli sayıda ekipmanın monte edilmemesi veya projenin bir bölümünün tamamlanmadan bırakılması eksik iş niteliğinde olabilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin E.2014/5163, K.2015/3868 sayılı kararında yapılan ayrım açıktır: ayıplı iş eserdeki vasıf noksanlığını ifade ederken, eksik iş sözleşmeyle üstlenildiği hâlde yapılmayan iştir.

Bu ayrımın önemli bir sonucu vardır.

Yargıtay uygulamasına göre eksik iş talepleri, ayıplı işlere ilişkin ihbar rejimine tabi değildir ve zamanaşımı süresi içinde ileri sürülebilir.

Ayıplı iş nedir?

Ayıplı işte yüklenici işi yapmıştır ancak ortaya çıkan eser sözleşmede kararlaştırılan veya objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımamaktadır.

Örneğin yapılan çatının su alması, uygulanan zeminin kısa sürede çatlaması veya sözleşmede belirtilen nitelikte olmayan malzemenin kullanılması ayıplı ifa oluşturabilir.

Ayıp açık olabileceği gibi kullanım sırasında sonradan ortaya çıkan gizli bir ayıp da olabilir.

Ayıp ortaya çıktığında ne yapılmalı?

TBK m.474’e göre iş sahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve tespit ettiği ayıpları uygun süre içerisinde yükleniciye bildirmek zorundadır.

Bu nedenle ayıp tespit edildiğinde yalnızca telefonla yükleniciye haber verilmesiyle yetinmek risklidir.

Fotoğrafların, videoların ve teknik belgelerin saklanması; ayıbın yazılı olarak bildirilmesi ve gerekiyorsa mahkemeden delil tespiti talep edilmesi uyuşmazlığın ispatını önemli ölçüde kolaylaştırabilir.

TBK m.474 ayrıca taraflara eserin bilirkişi tarafından incelenmesini ve durumun raporla tespit edilmesini isteme imkânı tanır.

Ayıplı işte iş sahibinin hangi hakları vardır?

TBK m.475 üç temel seçimlik hak öngörmektedir.

Ayıp eserin kullanılamayacağı veya iş sahibinin hakkaniyet gereği kabul etmeye zorlanamayacağı ölçüde ağırsa sözleşmeden dönme gündeme gelebilir.

İş sahibi eseri elinde tutarak ayıp oranında bedel indirimi talep edebilir.

Ayıbın giderilmesi aşırı masraf gerektirmiyorsa yükleniciden bütün masrafları kendisine ait olmak üzere ücretsiz onarım da istenebilir.

Bunların yanında koşulları varsa genel hükümlere göre tazminat talebi de mümkündür.

Hangi hakkın kullanılmasının ekonomik olarak daha avantajlı olduğu uyuşmazlığın niteliğine göre değişir.

Yükleniciye haber vermeden başkasına tamir yaptırılabilir mi?

Bu konuda dikkatli olunmalıdır.

Somut sözleşmedeki garanti ve onarım hükümleri, yükleniciye ayıbı giderme imkânı tanınıp tanınmadığı ve işin aciliyeti önem taşıyabilir.

Özellikle ticari sözleşmelerde yüklenicinin önce ayıbı gidermesine ilişkin özel prosedürler bulunabilir. Bu prosedürler incelenmeden üçüncü kişiye yaptırılan işin bedelinin tamamının yükleniciden talep edilebileceği varsayılmamalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E.2025/2878, K.2026/2077 sayılı yakın tarihli kararında da eser sözleşmesindeki özel garanti ve üçüncü kişiye onarım yaptırma hükümleri uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşımıştır.

Delil tespiti neden önemlidir?

İnşaat uyuşmazlıklarında eser dava açılıncaya kadar değişebilir.

Su sızıntısı giderilebilir, çatlak kapatılabilir, eksik imalat tamamlanabilir veya başka bir yüklenici müdahale edebilir.

Bu nedenle uyuşmazlık ortaya çıktığında mevcut durumun teknik olarak kayda geçirilmesi önemlidir.

Mahkeme aracılığıyla yaptırılacak delil tespitinde bilirkişi ayıbın veya eksikliğin niteliğini, kapsamını ve giderim maliyetini belirleyebilir.

Özellikle yüksek bedelli inşaat uyuşmazlıklarında bu rapor ileride açılacak davanın temel delillerinden biri hâline gelebilir.

Ayıplı işlerde zamanaşımı ne kadar?

TBK m.478 özel zamanaşımı süreleri öngörür.

Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda süre teslimden itibaren taşınmaz yapı dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıldır.

Yüklenicinin ağır kusurunun bulunması hâlinde ise ayıplı eserin niteliğinden bağımsız olarak yirmi yıllık zamanaşımı söz konusu olabilir.

Ancak zamanaşımı süresinin henüz dolmamış olması, ayıp bildirim yükümlülüğünün de bekletilebileceği anlamına gelmez. Ayıp ihbarı ile zamanaşımı ayrı konulardır.

İnşaat uyuşmazlığında hangi belgeler önemlidir?

Uyuşmazlık yalnızca sözleşme üzerinden değerlendirilmez.

Teklifler, teknik şartnameler, projeler, metrajlar, hakedişler, faturalar, teslim tutanakları, e-postalar, mesajlar, fotoğraflar, şantiye kayıtları ve bilirkişi tespitleri birlikte değerlendirilmelidir.

“İş eksik mi, yoksa ayıplı mı?” sorusunun doğru cevaplanması dahi davanın hukuki temelini değiştirebilir.

Kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.470, 474–478; Yargıtay 15. HD E.2014/5163, K.2015/3868, 01.07.2015; Yargıtay 15. HD E.2012/319, K.2012/950, 20.02.2012; Yargıtay 6. HD E.2025/2878, K.2026/2077, 13.05.2026.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme hükümleri ve eserin teknik niteliği somut olay özelinde değerlendirilmelidir.