Evden çıkarken yaşanan en yaygın uyuşmazlıklardan biri depozitonun iade edilmemesidir. Kiraya veren evde hasar bulunduğunu ileri sürebilir; kiracı ise söz konusu durumun normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma olduğunu savunabilir.

Türk Borçlar Kanunu bu konuda hem depozitonun miktarını hem de kiracının taşınmazı hangi durumda geri vermekle yükümlü olduğunu düzenlemektedir. Bu nedenle “ev sahibi depozitoyu her durumda kesebilir” veya “kiracı çıktığı anda depozito mutlaka eksiksiz iade edilmelidir” şeklindeki iki yaklaşım da doğru değildir.

Kira depozitosu en fazla ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu m. 342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınacak güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kanunda ayrıca para olarak verilen güvencenin doğrudan kiraya verene teslim edilmesinden farklı bir sistem öngörülmüştür. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa, para kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılmalıdır.

Bu sistemde banka parayı ancak tarafların birlikte rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine serbest bırakabilir.

Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibinin hesabına gönderilmesi oldukça yaygındır. Ancak bu uygulama, TBK m. 342’de öngörülen banka güvence sisteminden farklıdır.

Ev sahibi depozitodan hangi zararları düşebilir?

Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı teslim aldığı durumla uyumlu şekilde geri vermek zorundadır. Bununla birlikte TBK m. 334 açık bir ayrım yapmaktadır: kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Örneğin yıllar boyunca normal biçimde kullanılan bir evde boyanın eski görünmesi, parkelerin olağan ölçüde yıpranması veya bazı ekipmanların yaşlanması otomatik olarak kiracının tazmin etmek zorunda olduğu bir zarar anlamına gelmez.

Buna karşılık kırılmış bir kapı, olağan kullanımın çok ötesinde zarar görmüş parkeler veya kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanan başka bir hasar kiracının sorumluluğunu doğurabilir.

Yargıtay da kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan değil, kötü veya hor kullanımdan doğan zararlardan sorumlu olduğunu kabul etmektedir. Hasar hesaplanırken eşyanın yaşı ve kullanım süresine bağlı yıpranma payının da dikkate alınması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/5407 E., 2024/820 K. sayılı kararı bu ayrımın güncel örneklerinden biridir.

Dolayısıyla beş yıllık bir kiracılık sonunda eski bir malzemenin sıfır fiyatı üzerinden kiracıya fatura edilmesi her olayda hukuken doğru sonuç vermeyebilir.

Kiraya veren hasarı ne zaman bildirmelidir?

TBK m. 335 bu konuda önemli bir yükümlülük getirir.

Kiraya veren, taşınmaz kendisine teslim edildiğinde kiralananın durumunu incelemeli ve kiracının sorumlu olduğunu düşündüğü eksiklik veya ayıpları kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir.

Bu bildirim yapılmazsa kiracı, teslim sırasında normal bir incelemeyle fark edilebilecek eksikliklerden kural olarak sorumluluktan kurtulur.

Teslim sırasında fark edilmesi mümkün olmayan gizli bir hasar daha sonra ortaya çıkarsa durum farklıdır. Kiraya veren böyle bir eksikliği öğrendiğinde yine gecikmeden kiracıya bildirmelidir.

Bu nedenle hem kiracı hem kiraya veren açısından anahtar teslim tutanağı büyük önem taşır.

Evden çıkarken hangi belgeler saklanmalı?

Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı taşınmazın teslim tarihindeki durumunun ispatlanamamasından kaynaklanır.

Tahliye günü evin farklı odalarının fotoğraf ve videolarının çekilmesi, sayaçların kaydedilmesi, anahtarların ne zaman ve kime teslim edildiğinin belgelenmesi ve mümkünse taraflarca imzalanan teslim tutanağı düzenlenmesi ilerideki ispat sorunlarını ciddi şekilde azaltabilir.

Taşınmaz ilk kiralanırken düzenlenen teslim tutanağı da en az tahliye tutanağı kadar önemlidir. Çünkü bir hasarın kiracı tarafından meydana getirildiğini değerlendirebilmek için çoğu durumda taşınmazın kiracıya hangi durumda teslim edildiğinin bilinmesi gerekir.

Depozito üç ay boyunca tutulabilir mi?

Bu konuda internette sık karşılaşılan bir yanlış anlaşılma vardır.

TBK m. 342’de üç aylık bir süre bulunması, kiraya verenin her durumda “depozitoyu üç ay tutma hakkı” olduğu anlamına gelmez.

Kanundaki üç aylık düzenleme esas olarak bankada güvence olarak tutulan paraya ilişkindir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya veren bankaya kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas takibi başlattığını bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi serbest bırakmak zorundadır.

Dolayısıyla üç aylık süreyi tüm depozito uyuşmazlıklarında uygulanabilecek genel bir bekleme süresi olarak görmek doğru değildir.

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa ne yapılabilir?

İlk aşamada depozitonun ödenmesini isteyen yazılı bir talep gönderilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlık açısından faydalıdır. Kira sözleşmesi, depozito ödemesini gösteren dekont, taşınmazın teslimine ilişkin belgeler ve yazışmalar birlikte saklanmalıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Depozito iadesi uyuşmazlığı da kural olarak bu kapsamdadır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa somut olaya göre depozito alacağının tahsili için dava veya mevcut bir icra takibiyle bağlantılı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Boya parası depozitodan kesilebilir mi?

Tek başına evin boyasının yeni olmaması kiracının zarara sebep olduğu anlamına gelmez.

Kiracının ne kadar süreyle taşınmazda yaşadığı, duvarların teslim anındaki durumu, meydana gelen değişikliğin olağan kullanımın sonucu olup olmadığı ve gerçekten hangi giderin gerekli olduğu değerlendirilmelidir.

Aynı yaklaşım parke, dolap, kapı, mutfak ekipmanı ve benzeri kalemler için de geçerlidir.

Depozito uyuşmazlıklarında en önemli konu: ispat

Çoğu dosyada hukuki kuraldan ziyade “ev hangi durumda teslim edildi?” sorusu belirleyici hale gelir.

Taşınmazın başlangıç ve tahliye durumunu gösteren fotoğraflar, videolar, teslim tutanakları, mesajlar, banka dekontları ve hasara ilişkin faturalar bu nedenle önem taşır.

Kiraya veren bakımından da yalnızca “ev zarar gördü” denilmesi yerine zararın ne olduğunun ve kiracının kullanımından kaynaklandığının ortaya konulması gerekir.

Hukuki dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 334, 335 ve 342; 6325 sayılı Kanun m. 18/B; Yargıtay 3. HD, 2023/5407 E., 2024/820 K.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her kira ilişkisi sözleşme, teslim belgeleri ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.