Konuya özel tam Bilgi Rehberi ↓

İş sahibi teslimden aylar sonra bir ayıp listesi gönderip onarım bedelini hakedişten kesmek istediğinde, müteahhidin ilk sorusu yalnız “bu imalat hatalı mı?” olmamalıdır. Eser ne zaman teslim edildi, iddia edilen sorun o gün görülebilir miydi, iş sahibi ne zaman öğrendi ve ne zaman bildirdi? Bu tarihler, teknik sorumluluk kadar önemlidir. Ancak “geç bildirdi, hiçbir hakkı kalmadı” demek de güvenli bir savunma değildir. Gizli ayıp, eksik iş, kabulün kapsamı ve sözleşmedeki özel hükümler ayrı değerlendirilmelidir.

Önce ayıplı iş ile eksik işi ayırın

Ayıp, yapılan eserin kararlaştırılan veya beklenen niteliği taşımamasıyla ilgilidir. Eksik işte ise üstlenilen bir imalatın hiç yapılmadığı iddiası vardır. Çatının yapılmış fakat su yalıtımının hatalı olması ile sözleşmede bulunan bir imalatın bütünüyle bırakılması aynı sorun değildir. TBK m.474 ve 477’deki inceleme ve bildirim savunmasını her eksik iş kalemine otomatik uygulamak doğru olmaz. Bir ayıp listesi içinde iki tür talep birlikte bulunabilir; her kalem ayrı sınıflandırılmalıdır.

Bu yazı doğrudan iş sahibi ile müteahhit arasındaki eser sözleşmesine odaklanır. Bir konut alıcısının tüketici sıfatıyla ileri sürdüğü talep, idareyle yapılan kamu yapım sözleşmesi veya üçüncü kişinin zararı aynı rejime doğrudan yerleştirilmez. Garanti ve kabul hükümlerinin etkisi de somut sözleşme üzerinden incelenir. “İnşaat uyuşmazlığı” etiketi tek başına uygulanacak hukuk ve mahkemeyi belirlemez.

Açık ayıpta teslim ve olağan inceleme önemlidir

TBK m.474, iş sahibinin teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmesini ve ayıpları uygun süre içinde bildirmesini gerektirir. Kanun bütün inşaatlar için sabit üç, yedi veya otuz günlük bir ayıp ihbarı süresi koymaz. İncelemenin kapsamı; işin büyüklüğü, teknik niteliği, erişim imkânı ve sorunların olağan kontrolle fark edilip edilemeyeceği üzerinden değerlendirilir. Teslim tarihiyle rapor tarihi arasındaki fark tek başına sonucu çözmez.

Müteahhit, teslim tutanağıyla birlikte incelemeye erişim sağlandığını, iş sahibinin yapıyı kullanmaya başladığını, kontrol kayıtlarını ve ilk itirazın içeriğini toplamalıdır. Yapı kullanma izin belgesi veya son faturanın tarihi, taraflar arasındaki fiilî teslimin her durumda kesin karşılığı değildir. Kısmi teslim varsa hangi bölümün hangi tarihte devredildiği önem kazanır. Teknik rapora teslim ve görünürlük soruları açıkça yöneltilmelidir.

Kabul savunması gizli ayıbı otomatik ortadan kaldırmaz

TBK m.477, açık veya örtülü kabulün ayıp sorumluluğu üzerindeki etkisini düzenler. İnceleme ve bildirimin ihmal edilmesi kabul sonucu doğurabilir. Buna karşılık müteahhidin kasten gizlediği veya usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyen ayıplar bakımından sorumluluk devam edebilir. Bu yüzden sadece “tutanak imzalandı” demek yerine tutanağın çekincelerini, incelenen işleri ve ayıbın o tarihte fark edilip edilemeyeceğini göstermek gerekir.

Sonradan ortaya çıkan ayıp için iş sahibinin gecikmeksizin bildirim yapması gerekir. Başlangıç, sorunun gerçekten ortaya çıkması ve öğrenilmesiyle birlikte tartışılır; bir sonraki bilirkişi raporunun tarihi her zaman ilk öğrenme tarihi değildir. Önceki servis talebi, fotoğraf, site yönetimi yazısı veya onarım girişimi daha erken bilgiye işaret edebilir. Müteahhidin sorunu daha önce bildiği, gizlediği veya onarmayı üstlendiği kayıtlar da savunmayı etkileyebilir; dosyanın yalnız lehe kısmını seçmek yeterli olmaz.

Bildirim savunmasını açık ve zamanında ileri sürün

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 06.05.2013 tarihli E.2012/3493, K.2013/2952 kararı, depremde hasarlanan bir okul binasındaki gizli ayıp iddiasına ilişkindir. Tam metinde, iş sahibinin bildiriminin geç olduğu savunması müteahhitçe ileri sürülmediği hâlde mahkemenin bu gerekçeyle davayı reddettiği; Dairenin bunu doğru bulmayarak hükmü bozduğu görülür. Karar olayda eski 818 sayılı Kanunu uygulamaktadır. Güncel TBK dosyasının sonucunu otomatik belirlemez; fakat bildirim savunmasının dilekçede kurulmasının önemini somut olarak gösterir.

Cevap dilekçesinde hangi kalemin açık veya gizli ayıp olduğu, hangi inceleme ve bildirim tarihinin esas alındığı ve kabul savunmasının dayanakları ayrı gösterilmelidir. Esasa ilişkin teknik savunmalar da korunmalıdır: iş sahibinin talimatı, kullanım veya bakım hatası ve sonradan üçüncü kişi müdahalesi gibi iddialar belgeyle desteklenmelidir. TBK m.476 kapsamında iş sahibinin talimatından doğan ayıp savunmasında, müteahhidin açık uyarısının kaydı özellikle önemlidir.

Bildirim süresi ile zamanaşımı farklıdır

TBK m.478’de ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar için teslimden itibaren taşınmaz yapılarda beş yıl, diğer eserlerde iki yıl öngörülür. Müteahhidin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl düzenlenmiştir. Bunlar zamanaşımı süreleridir; ayıp bildirimine ilişkin uygun süre veya gecikmeksizin bildirim yükümlülüğünün yerine geçmez. Beş yıl içinde açılan dava her zaman süresinde ayıp bildirimi yapıldığı anlamına gelmez. Ağır kusur da her ayıp için peşinen kabul edilmez.

Zamanaşımının durması veya kesilmesi ayrıca incelenir. TBK m.154 kapsamında borcun ikrarı, kısmi ifa ve dava veya takip gibi işlemler önem taşıyabilir. Onarım görüşmelerinde kullanılan ifadeler ve yapılan ödeme bu nedenle dikkatle değerlendirilmelidir. “İyi niyetle baktık, hukuken önemsizdir” varsayımıyla kayıtlar silinmemelidir. Bu rehber kişiye özel süre hesabı yapmaz; gerçek teslim, öğrenme, bildirim ve usul işlemleri birlikte çıkarılmalıdır.

Delil kaybolmadan hangi yol izlenebilir?

Yapı sökülecek, onarılacak veya kullanım koşulları değişecekse, müteahhit de delil tespiti isteyebilir. HMK m.400 uyarınca hukuki yarar gerekir; delilin kaybolması veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması riski bu bakımdan önemlidir. Dava öncesinde esas davaya bakacak mahkeme veya inceleme konusunun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi; dava açıldıktan sonra yalnız davaya bakan mahkeme yetkilidir. Tespit, kimin haklı olduğunu kesinleştiren nihai hüküm değildir.

Esas davada görev, tarafların sıfatı ve talebe göre belirlenir. Ticari uyuşmazlıkta asliye ticaret, özel bir görev bulunmayan genel özel hukuk uyuşmazlığında asliye hukuk; tüketici niteliği varsa özel görev ve usul değerlendirilir. Ticari para davalarında TTK m.5/A kapsamındaki dava şartı arabuluculuk kontrol edilir. Genel yetkide davalının yerleşim yeri, sözleşmesel uyuşmazlıkta ifa yeri HMK m.6 ve 10 çerçevesinde incelenir. Dava veya takip tebliği varsa savunma takvimi ayrıca kurulmalıdır.

Pratik hazırlık, tek bir kronolojiyle başlar: sözleşme ve teknik şartname, bölüm bazında teslim, kabul ve çekinceler, ilk sorun kaydı, bildirim ve ulaşma delili, bakım ve onarım belgeleri. Her iddia bu çizelgede ayrı satır olmalıdır. Müteahhidin güçlü savunması sadece geç bildirimden değil, bildirimin hukuki niteliği ile teknik olayın birlikte gösterilmesinden doğar. Aşağıdaki tam Bilgi Rehberi bu ayrımı kurmak için belge ve işlem sırası sunar; sorumluluk veya dava sonucu puanı üretmez.

Kaynaklar

Genel bilgilendirme; somut belgeler, olay ve usul ayrıca incelenmelidir.

Tüm rehberler · English · Makaleye dön

Ayıp bildirimi: müteahhidin teslim, kabul ve delil hazırlık rehberi

Konuya özgü soruları yanıtlayın, belgelerinizi seçin; hazırlık sonucunuzu ve ofis logolu PDF özetini görün.